CÁMARAS DE LA PROPIEDAD URBANA

Resulta que cuando se pacta un contrato de arrendamiento, el casero entrega un inmueble cierto, real y tangible desprendiéndose de su posesión a cambio de una promesa de pago, intangible e incierta, ya que el pago real y cierto se concreta habitualmente en el mes de renta inicial y la fianza. Para colmo, la cuantía de la fianza, sobre todo en inmuebles amueblados es irrisoria para cubrir los daños que se puedan producir.

Es un tracto sucesivo y dada la situación actual de inseguridad en el tráfico inmobiliario, la posición de debilidad y vulnerabilidad del arrendador es manifiesta y notoria; el arrendador no sabe si cobrará, pero el inquilino sabe que estará alojado, en este contexto las peticiones del arrendatario por excesivas y abusivas que sean suelen ser satisfechas por el arrendador para no enervar la relación contractual y poner en peligro el cobro de la renta. Así la mora en el pago no conlleva penalización como acontece en el sector bancario o con Hacienda¹.

El marco jurídico de este contexto es una Ley de arrendamientos urbanos (LAU) que en su exposición de motivos - y referido en particular a los contratos de alquiler de vivienda para alojamiento permanente- define a la parte arrendataria como la parte débil del contrato y la protege, debilitando aún mas al arrendador.

En este entorno jurídico y ambiental aparece el decreto gubernativo que impone que las renovaciones de precios que suelen estar indiciadas al IPC se indicien al IGC con la consiguiente aminoración de rentas en términos reales.

Con está acción gubernamental se secuestra la libre voluntad de las partes de un contrato cuando se establece un control de precios, hoy renombrado como precios dopados, beneficiando a una parte y perjudicando a otra en ese momento.

El efecto mas nefasto es que un contrato firmado es papel mojado, que no tiene validez lo que las partes acuerdan y pactan y el regulador ejerciendo potestades exorbitantes en el nombre de la mentira e intereses espurios que no generales interviene a su conveniencia.

Y digo mentira porque lo que produce la inflación es la devaluación monetaria y no la guerra de Ucrania. Imagínense que todo el dinero existente son 10 monedas de oro y que solo existen 2 bienes a comprar pan (1kg) y aceite (1l) y se pagan cada uno a 5 monedas de oro. Pasa un tiempo y hay una guerra y se paga 6 monedas de oro por el pan, lo que conlleva que para seguir pagando 5 monedas por el aceite, te tengas que inventar una moneda de oro que no existe y que por tanto es falsa, pero da el pego y circula y por eso suben los precios, porque hay mas monedas para pagar, pues de lo contrario el aceite valdría 4 monedas.

Los gobiernos cuando no pueden seguir emitiendo moneda falsa porque la cosa se va por los cielos trasladan los costes de su mal hacer a los mas débiles y que para el caso que nos ocupa son los caseros, que no pueden defenderse y ven como el precio marcado por su genero es rebajado por orden del gobierno, confiscando parte de su valor en el nombre de la solidaridad, en el nombre de la mentira y está, la mentira mata a la democracia.

El efecto y consecuencia es la reducción de genero ofertado y así se aminora la oferta de viviendas para su uso como alojamiento permanente, migrando a otros destinos como el turístico o simplemente a uso vacío. Se dejan de comprar inmuebles para renta y como destino donde colocar el ahorro.

La reducción de la oferta conlleva una subida de precios y así los arrendatarios se ven obligados a firmar contratos de arriendo con cuantías de rentas mas elevadas y por tanto obteniendo el efecto contrario que se quería lograr y es la subida de IPC o inflación, que querían evitar.

En definitiva se produce una transferencia de rentas univocas, por la que los arrendadores valientes o temerarios pactan unos mayores precios de alquiler o prima de riesgo que les posibilitan los arrendadores temerosos que mantienen sus propiedades vacías (hay miles y miles en España) y por la otra parte, la arrendataria, hay una transferencia de rentas de los inquilinos decentes que se ven obligados a pagar unas mayores alquileres por culpa de los arrendatarios indecentes que se aprovechan de la impunidad existente ya que o no pagan o mal pagan². Y digo “mal pagan”, porque el arrendatario no solo debe pagar la renta, sino también retornarla en buen estado como la recibió, ya que de lo contrario y ante la insuficiencia de la fianza, el propietario tendrá que invertir en su restauración para poder ponerla en alquiler de nuevo. Este hecho también produce subida de rentas, ya que tras malas experiencias parte de esos propietarios no vuelven a rentar las casas, disminuyendo la oferta o incrementando costes para su restauración.

Al criminalizar al casero como insolidario, que tiene mucho, que no arrima el hombro, y que tiene que contribuir a sortear la crisis se genera el marco ambiental necesario para legitimar el control de precios, expropiaciones temporales……ocultando la causa que produce la inflación y que es la falsificación de la moneda; aconteció con el solido romano, con el real de a ocho o ahora con el dólar y de rebote se destruye las bases necesarias del capitalismo (la libre formación de precios).

Este proceso recriminador se ve coadyuvado por el individualismo y falta de asociacionismo de los propietarios que tras la abolición de las Cámaras de la Propiedad Urbana como corporaciones de derecho público³ han quedado huérfana la defensa y fomento de los intereses de la propiedad urbana

La resurrección de las cámaras de la propiedad urbana como cámaras de compensación de la Propiedad Urbana que registrase los contratos de arriendo y sus pagos, de modo que el impago acarrease la expulsión inmediata de los moradores con la certificación acreditativa de impago o ocupación ilegal de la cámara en una comisaría de policía para su inmediato desalojo en menos de 48 horas resolvería la situación actual de inseguridad en el tráfico inmobiliario.

Con ello obtendríamos:

1- el pago de cuota obligatoria de los propietarios a la cámara quedaría compensado como mutualización del riesgo de impago.

2-liberaría recursos en la administración pública sectorial como el registro de contratos y depósitos de fianzas que pasarían a ser delegadas a las cámaras

3-liberaría recursos en la administración de justicia por juicios por impagos de rentas, ocupaciones ilegales, ejecuciones de sentencias….potenciando la autorregulación.

4-la potenciación de la libre autonomía colectiva e individual de las partes para llegar a acuerdos y resolver conflictos por la ejecución o interpretación de esos acuerdos

5-el rápido desalojo por impagos o ocupaciones incrementaría la seguridad de los propietarios y conllevaría un aumento sustancial de inmuebles que ahora están vacíos se pusieran en el mercado del alquiler que proporcionaría:

5a) aminoración de precios

5b) uso mas eficiente del parque inmobiliario: eficiencia

5c) aminoración de transferencias de rentas entre arrendadores (temerosos/temerarios) y entre arrendatarios (decentes/indecentes): equidad

5d) adapatación al mercado, ya que la movilidad laboral que se acrecienta, requiere de un incremento del parque de viviendas en alquiler para su realización y que hace incrementar la demanda.

Por otra parte dichas cámaras de la propiedad urbana y su consejo general podrían ser gestionadas por una DAO (organización autónoma descentralizada) por medio de un contrato inteligente (smart contrat) en una blockchain (cadena de bloques) u otra DLT. Dicho contrato inteligente albergaría que los fines, estructura y funcionamiento de las cámaras y su consejo fuese acorde a la Ley que las posibilitase y todo quedaría registrado de modo inmutable e incensurable.

Dicho contrato inteligente o la Ley por la que se constituyese albergaría también los intereses de los arrendatarios así como los del Fisco y la Administración Pública en general al favorecer la cooperación público-privada y gestionar las relaciones con la propia Administración Pública, entre miembros y entre usuarios.

En los casos de extrema necesidad o vulnerabilidad de los inquilinos, sería el Estado el que corriese con los gastos de los mismos y no como en la actualidad ocurre, que lo costean los particulares que les toca este quebranto; en cualquier caso su número descendería.

Decir que la solución no pasa por un incremento del parque de viviendas públicas de alquiler y si por el cumplimiento de las obligaciones de sus moradores y no solo las relativas al pago, ya que pese a cuantías módicas de renta, el impago en estos alquileres públicos es frecuente generándose procesos de desahucio.

Como resulta que estos son los desahucios mas complicados y violentos, dañando la imagen de los políticos de turno, genera que no se lleven a cabo así como se deje de promover dichas viviendas y transfiriendo dicho coste a los particulares. Efectivamente lo idóneo son medidas de fomento y no medidas de intervención y el fomento pasa por crear el marco jurídico e institucional que genere las condiciones necesarias para que la iniciativa privada supla este déficit.

1- De como fomentar el mercado de alquiler de viviendas. 08/12/2014 en franciscoanayaberrocal.blogspot.com

2- Por un mercado libre de alquiler de viviendas como alojamiento permanente. 24/02/2019 en franciscoanayaberrocal.blogspot.com

3- RDL 8/1994 de 5 agosto, se suprime las cámaras de propiedad urbana y su consejo superior como corporaciones de derecho público

Francisco Anaya Berrocal en Málaga a 1 de octubre de 2022.