DE CÓMO
FOMENTAR EL MERCADO DE ALQUILERES DE VIVIENDAS.
El mercado
de alquiler de viviendas se caracteriza por su
atomización tanto desde la demanda como de la oferta, existiendo miles y miles
de caseros y inquilinos, y así, las
sociedades de arrendamiento de viviendas y otras formas societarias que
exploten inmuebles en arriendo tienen cuotas de mercado insignificantes; en
este contexto unido a una información simétrica para ambas partes (demanda y
oferta) y un mercado libre y competitivo, donde los precios se forman de la
libre concurrencia de miles de arrendadores y arrendatarios, sin que sea
posible realizar maquinaciones para alterar los precios, hace necesario que el legislador (L.A.U.,….
Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Alquiler de Viviendas,) diseñe,
redacté, y apruebe normas en lo que se refiere al arriendo de viviendas como
residencia habitual y permanente no tenga ese carácter tuitivo y protector de
la parte en principio más débil y este informado por la libre autonomía de las
partes.
Y si en los últimos tiempos se ha incrementado
la oferta de viviendas en alquiler, ha sido pese a la legislación actual y no
por motivo de la misma, debido a la crisis.
Desde el
lado de la oferta tenemos que:
-la cuantía
de la fianza como cálculo de la cantidad máxima para cubrir los posibles
eventuales daños a la finca arrendada y pago de la renta es ínfima o casi
inexistente
-la mora o
retraso en el pago de la renta sin penalización para el arrendatario por temor
del arrendador a las represalias conviertan dicha mora en impago.
-la tardanza
de los procesos judiciales y coste de los mismos para el arrendador y el
consiguiente uso, mal uso y abuso del arrendatario que consume inquilinato sin
pago ni merced alguna por el retraso judicial y cuyos posibles daños a la finca
arrendada quedan exonerados por su insolvencia.
Estos y
otros factores determinan que aquellos propietarios de viviendas, que la crisis
económica no les ha obligado a poner en renta o venta (cuando no han sido embargados)
no pongan en el mercado sus viviendas, quedando amortizadas y de ahí, el parque
de viviendas desocupadas de modo
permanente en España.
En esta
situación origina desde el lado de la demanda, que los arrendatarios que tienen
la capacidad, voluntad y moralidad de pagar la renta, lo hagan en una situación
de sobreprecios; en cuanto al reducirse el número de viviendas al mercado de
alquiler como consecuencia de los morosos e impagados, éstos en último término
(los arrendatarios decentes) están financiando o pagando mejor dicho a los
arrendatarios que no cumplen con sus obligaciones arrendaticias, al retirarse
del mercado , viviendas que sus dueños no lo harían en otro contexto
de mayor seguridad en el trafico inmobiliario; téngase en cuenta que una
vivienda vacía genera un montón de gastos (IBI, recibos ordinarios y
extraordinarios de comunidad, luz, agua, imputación de rentas en el IRPF,
impuesto del patrimonio, reparaciones, ……), pero los gastos que ocasionan el
impago de renta que va unido a destrozos en la vivienda son mayores. De
corregirse, el consumo por uso de alojamiento sería abonado y repercutido a sus
propios moradores o usuarios del mismo sin que se realizaran transferencias a
otros sujetos del mercado (morosos) con las consiguientes disfunciones que
genera en el aparato productivo.
Si a ello
añadimos la ruptura del modelo familiar tradicional con la consiguiente
explosión de hogares mono parentales y de singles y la concentración
empresarial que origina menor número de empresas, pero más grandes y con mayor
número de centros productivos y la amplificación de los mercados, hacen
incrementar la movilidad laboral de nuestra gente y de ello se deriva que nuestro aparato productivo necesita de un mercado
más amplio de viviendas en alquiler; el cual por otra parte no hay que crear,
puesto que ya existe, dado que nuestro parque de viviendas (stock) está ya
creado e infrautilizado a causa de una legislación tuitiva.
Por otra
parte el pleno empleo del stock de viviendas existentes generaría precios
reales y no precios distorsionados como
viene ocurriendo; lo cual conllevaría decisiones de inversión más óptimas y
coherentes a la hora de producir viviendas.
Se hace
necesaria la autorregulación del mercado arrendaticio de fincas urbanas para su
uso como alojamiento permanente, que las partes puedan libremente pactar su contrato solamente condicionado por el
mercado y no por el legislador.
La
protección de aquellos arrendatarios de menor o ninguna solvencia económica,
que por sí mismos sean incapaces de dotarse de un alojamiento digno para
albergarse habrá de conducirse por otros medios, que en ningún caso pueden ser
aminorar la libre voluntad de las partes contractuales del arriendo y que en
cualquier caso será con medidas de fomento y nunca con medidas de intervención,
ni aún en el ámbito del legislador.
Francisco
Anaya Berrocal
0 comentarios:
Publicar un comentario
Suscribirse a Enviar comentarios [Atom]
<< Inicio