DE CÓMO FOMENTAR EL MERCADO DE ALQUILERES DE VIVIENDAS.

El mercado  de alquiler de viviendas se caracteriza por su atomización tanto desde la demanda como de la oferta, existiendo miles y miles de caseros y inquilinos,  y así, las sociedades de arrendamiento de viviendas y otras formas societarias que exploten inmuebles en arriendo tienen cuotas de mercado insignificantes; en este contexto unido a una información simétrica para ambas partes (demanda y oferta) y un mercado libre y competitivo, donde los precios se forman de la libre concurrencia de miles de arrendadores y arrendatarios, sin que sea posible realizar maquinaciones para alterar los precios,  hace necesario que el legislador (L.A.U.,…. Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Alquiler de Viviendas,) diseñe, redacté, y apruebe normas en lo que se refiere al arriendo de viviendas como residencia habitual y permanente no tenga ese carácter tuitivo y protector de la parte en principio más débil y este informado por la libre autonomía de las partes.

Y  si en los últimos tiempos se ha incrementado la oferta de viviendas en alquiler, ha sido pese a la legislación actual y no por motivo de la misma, debido a la crisis.

Desde el lado de la oferta tenemos que:

-la cuantía de la fianza como cálculo de la cantidad máxima para cubrir los posibles eventuales daños a la finca arrendada y pago de la renta es ínfima o casi inexistente

-la mora o retraso en el pago de la renta sin penalización para el arrendatario por temor del arrendador a las represalias conviertan dicha mora en impago.

-la tardanza de los procesos judiciales y coste de los mismos para el arrendador y el consiguiente uso, mal uso y abuso del arrendatario que consume inquilinato sin pago ni merced alguna por el retraso judicial y cuyos posibles daños a la finca arrendada quedan exonerados por su insolvencia.

Estos y otros factores determinan que aquellos propietarios de viviendas, que la crisis económica no les ha obligado a poner en renta o venta (cuando no han sido embargados) no pongan en el mercado sus viviendas, quedando amortizadas y de ahí, el parque de viviendas desocupadas  de modo permanente en  España.

En esta situación origina desde el lado de la demanda, que los arrendatarios que tienen la capacidad, voluntad y moralidad de pagar la renta, lo hagan en una situación de sobreprecios; en cuanto al reducirse el número de viviendas al mercado de alquiler como consecuencia de los morosos e impagados, éstos en último término (los arrendatarios decentes) están financiando o pagando mejor dicho a los arrendatarios que no cumplen con sus obligaciones arrendaticias, al retirarse del mercado ,  viviendas  que sus dueños no lo harían en otro contexto de mayor seguridad en el trafico inmobiliario; téngase en cuenta que una vivienda vacía genera un montón de gastos (IBI, recibos ordinarios y extraordinarios de comunidad, luz, agua, imputación de rentas en el IRPF, impuesto del patrimonio, reparaciones, ……), pero los gastos que ocasionan el impago de renta que va unido a destrozos en la vivienda son mayores. De corregirse, el consumo por uso de alojamiento sería abonado y repercutido a sus propios moradores o usuarios del mismo sin que se realizaran transferencias a otros sujetos del mercado (morosos) con las consiguientes disfunciones que genera en el aparato productivo.

Si a ello añadimos la ruptura del modelo familiar tradicional con la consiguiente explosión de hogares mono parentales y de singles y la concentración empresarial que origina menor número de empresas, pero más grandes y con mayor número de centros productivos y la amplificación de los mercados, hacen incrementar la movilidad laboral de nuestra gente y de ello se deriva que  nuestro aparato productivo necesita de un mercado más amplio de viviendas en alquiler; el cual por otra parte no hay que crear, puesto que ya existe, dado que nuestro parque de viviendas (stock) está ya creado e infrautilizado a causa de una legislación tuitiva.

Por otra parte el pleno empleo del stock de viviendas existentes generaría precios reales y no  precios distorsionados como viene ocurriendo; lo cual conllevaría decisiones de inversión más óptimas y coherentes a la hora de producir viviendas.

Se hace necesaria la autorregulación del mercado arrendaticio de fincas urbanas para su uso como alojamiento permanente, que las partes puedan libremente pactar  su contrato solamente condicionado por el mercado y no por el legislador.

La protección de aquellos arrendatarios de menor o ninguna solvencia económica, que por sí mismos sean incapaces de dotarse de un alojamiento digno para albergarse habrá de conducirse por otros medios, que en ningún caso pueden ser aminorar la libre voluntad de las partes contractuales del arriendo y que en cualquier caso será con medidas de fomento y nunca con medidas de intervención, ni aún en el ámbito del legislador.

Francisco Anaya Berrocal