PROPUESTA
5: MUNICIPALIZAR LOS INCREMENTOS DEL VALOR DEL SUELO.
SERIE: SUPRIMIENDO
EXTERNALIDADES1
Objetivo.
Socializar
o Municipalizar los crecimientos de valor que genera el planeamiento en la
propiedad del suelo, para así desterrar o suprimir la especulación urbanística.
Exposición
de hechos:
El valor
del suelo o valor de repercusión (VRP) vienen determinado al día de hoy por el
contenido de propiedad urbana que nos dice el planeamiento, o sea el suelo vale
en función de lo que se puede edificar, que se puede motivar por razones o
fundamentos urbanísticos derivados del crecimiento urbano, pero que no dejan de
ser una decisión política. En cualquier caso es el crecimiento demográfico y
económico, el que causa, el desarrollo y
crecimiento urbano que da lugar a los incrementos de edificabilidad al
expandirse, la ciudad tanto de modo
extenso como intenso y por tanto es un valor social, generado socialmente, por
el crecimiento de la ciudad, donde el propietario del suelo se lo apropia, sin
haberlo creado, dicho valor. Por lo que
se hace necesario dar a Dios lo que es de Dios y al Cesar, lo que es del Cesar.
El propietario del suelo puede
transformar o ejecutar -el valor latente del suelo en valor real al cumplir
con su obligación legal de edificar o sea en valor de inmueble (= valor del
suelo + coste de construcción + gastos de promoción), - pero no crear valor, ya
que este solo se puede producir socialmente, lo crea la comunidad en su
conjunto y no los individuos u otros sujetos económicos a título individual y
por tanto es un bien público en su creación desde la oferta. Esta apropiación
indebida es consentida por el regulador urbanístico, en cuanto que con la
misma, los colonizadores del poder regulatorio pastan en el presupuesto
municipal, alcanzando las gerencias de urbanismo, la dimensión y alcance de
bancos territoriales que generan riqueza, al apropiarse del valor social
referido al fijar el contenido de propiedad urbana del suelo, que previamente
ha sido clasificado y calificado, cuando era terreno.
Es justo
y necesario, que quien crea riqueza, se
la apropie y por ello, la estructura institucional e jurídico-política debe
reflejar dicha tesis, pues de lo contrario dicha disfunción atenta a la equidad
social, a la eficacia económica y prostituye el marco institucional, siendo
secuestrado el interés general por intereses particulares que instrumentalizan
el poder político para alcance de sus fines particulares, de meras ganancias
pecuniarias y dando lugar a la especulación urbanística, que en nuestro marco
institucional financia el funcionamiento de los partidos políticos. El
urbanismo no es una cuestión de los propietarios del suelo, sino de la
comunidad. Esta medida es eficaz, en cuanto suprime la especulación urbanística
y es equitativa, en cuanto evita, la apropiación indebida Por todo ello se propone:
Propuesta:
Segregar
del valor de la propiedad del suelo, los incrementos de edificabilidad,
volumen, intensidad e uso que genera el planeamiento por el desarrollo urbano,
en cuanto esté, es un valor generado socialmente,
por la dinámica expansiva de la
urbe y no por el propietario del suelo,
el cuál por otra parte retendría el valor inicial o preexistente al inicio del
crecimiento urbano, para suelos consolidados como solares (crecimiento
intenso).
Para los
terrenos que fuesen clasificados y calificados como solares (crecimiento
extenso), la retención de valor solo afectaría al uso agrario, que sería el
valor preexistente, pasando el valor urbanístico, en su totalidad a la
comunidad.
Estas
medidas de fomento e intervención para la
supresión de la especulación urbanística, tendrían que ir
inexorablemente acompañadas de medidas de inspección, del cumplimiento efectivo de la obligación de
edificar (registro municipal de solares), para la dinamización del sector, en
cuanto los precios de mercado superasen los costes de producción y distribución
del producto resultante y cuyos principales propietarios son la
administraciones públicas y sus entes.
(1) Las externalidades no solo son transferencias de
costes, sino también las hay de plusvalías o/y capital. Por otra parte,
siguiendo una metodología de cálculo de valor de producción, el beneficio es un
coste de los gastos de promoción, por lo que la transferencia de plusvalía
social a particulares, sería una externalidad del sistema.
Francisco
Anaya Berrocal en Málaga a 25 de diciembre de 2015.
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