PROPUESTA 5: MUNICIPALIZAR LOS INCREMENTOS DEL VALOR DEL SUELO.

SERIE: SUPRIMIENDO EXTERNALIDADES¹

Objetivo.

Socializar o Municipalizar los crecimientos de valor que genera el planeamiento en la propiedad del suelo, para así desterrar o suprimir la especulación urbanística.

Exposición de hechos:

El valor del suelo o valor de repercusión (VRP) vienen determinado al día de hoy por el contenido de propiedad urbana que nos dice el planeamiento, o sea el suelo vale en función de lo que se puede edificar, que se puede motivar por razones o fundamentos urbanísticos derivados del crecimiento urbano, pero que no dejan de ser una decisión política. En cualquier caso es el crecimiento demográfico y económico, el que causa,  el desarrollo y crecimiento urbano que da lugar a los incrementos de edificabilidad al expandirse,  la ciudad tanto de modo extenso como intenso y por tanto es un valor social, generado socialmente, por el crecimiento de la ciudad, donde el propietario del suelo se lo apropia, sin haberlo creado,  dicho valor. Por lo que se hace necesario dar a Dios lo que es de Dios y al Cesar, lo que es del Cesar. El propietario del suelo puede transformar o ejecutar -el valor latente del suelo en valor real al cumplir con su obligación legal de edificar o sea en valor de inmueble (= valor del suelo + coste de construcción + gastos de promoción), - pero no crear  valor, ya que este solo se puede producir socialmente, lo crea la comunidad en su conjunto y no los individuos u otros sujetos económicos a título individual y por tanto es un bien público en su creación desde la oferta. Esta apropiación indebida es consentida por el regulador urbanístico, en cuanto que con la misma, los colonizadores del poder regulatorio pastan en el presupuesto municipal, alcanzando las gerencias de urbanismo, la dimensión y alcance de bancos territoriales que generan riqueza, al apropiarse del valor social referido al fijar el contenido de propiedad urbana del suelo, que previamente ha sido clasificado y calificado, cuando era terreno.

Es justo y necesario, que quien crea riqueza,  se la apropie y por ello, la estructura institucional e jurídico-política debe reflejar dicha tesis, pues de lo contrario dicha disfunción atenta a la equidad social, a la eficacia económica y prostituye el marco institucional, siendo secuestrado el interés general por intereses particulares que instrumentalizan el poder político para alcance de sus fines particulares, de meras ganancias pecuniarias y dando lugar a la especulación urbanística, que en nuestro marco institucional financia el funcionamiento de los partidos políticos. El urbanismo no es una cuestión de los propietarios del suelo, sino de la comunidad. Esta medida es eficaz, en cuanto suprime la especulación urbanística y es equitativa, en cuanto evita, la apropiación indebida Por todo ello  se propone:

Propuesta:

Segregar del valor de la propiedad del suelo, los incrementos de edificabilidad, volumen, intensidad e uso que genera el planeamiento por el desarrollo urbano, en cuanto esté,  es un valor generado socialmente,  por la dinámica expansiva de la urbe  y no por el propietario del suelo, el cuál por otra parte retendría el valor inicial o preexistente al inicio del crecimiento urbano, para suelos consolidados como solares (crecimiento intenso).

Para los terrenos que fuesen  clasificados  y calificados como solares (crecimiento extenso), la retención de valor solo afectaría al uso agrario, que sería el valor preexistente, pasando el valor urbanístico, en su totalidad a la comunidad.

Estas medidas de fomento e intervención para la  supresión de la especulación urbanística, tendrían que ir inexorablemente acompañadas de medidas de inspección,  del cumplimiento efectivo de la obligación de edificar (registro municipal de solares), para la dinamización del sector, en cuanto los precios de mercado superasen los costes de producción y distribución del producto resultante y cuyos principales propietarios son la administraciones públicas y sus entes.

(1)     Las externalidades no solo son transferencias de costes, sino también las hay de plusvalías o/y capital. Por otra parte, siguiendo una metodología de cálculo de valor de producción, el beneficio es un coste de los gastos de promoción, por lo que la transferencia de plusvalía social a particulares, sería una externalidad del sistema.

Francisco Anaya Berrocal en Málaga a 25 de diciembre de 2015.