POR UN MERCADO LIBRE DEL ALQUILER DE VIVIENDAS COMO ALOJAMIENTO PERMANENTE.

Si la sanción por incumplimiento contractual de la obligación principal del inquilino de una vivienda, de pagar el alquiler y cuya consecuencia es el desahucio precario no se produce o tarda en producirse origina que el menoscabo que se hace a la propiedad privada y el consiguiente deterioro del trafico inmobiliario es de tal magnitud, que hace desalentar el uso económico y social de las viviendas para el alquiler como alojamiento permanente potenciando usos alternativos como el alquiler turístico o de corta temporada o lo que es peor, se extraen del mercado de alquiler para dejarlas desocupadas.

Si no hay sanción se alienta a que otros inquilinos también incumplan sus deberes contractuales al saber que su conducta ilícita no tiene sanción y con ello el mercado de alquiler desaparece y eso ya ocurre en determinados barrios de grandes ciudades.

Las consecuencias sobre el mercado inmobiliario son devastadoras originando una reducción de tal volumen del uso de viviendas para arriendo como alojamiento permanente, que reduce la capacidad de movilidad laboral tan requerida por nuestra economía y el consiguiente quebranto que supone.

Se produce entonces la amortización de la vivienda en régimen de alquiler , en cuanto el casero o arrendador solo tiene obligaciones de entregar, pero no tiene derechos de recibir (rentas) y lo digo en términos reales, que no jurídicos.

La amortización de la propiedad privada de la vivienda acarrea que la renovación del parque de viviendas se paralice y con ello se resiente el subsector de la construcción de viviendas residencial y los efectos multiplicadores que tiene sobre el conjunto total de la economía.

Los cambios legislativos que se hacen en esta materia son negativos y los resultados delatan el raquítico mercado de alquiler de viviendas como alojamiento permanente, ya que todos estos cambios legislativos, incluido el fracasado RDL 21/2018, de 14 de diciembre -y este con más motivo- están imbuidos de un marcado carácter tuitivo o protector del arrendatario como parte mas débil del contrato. Y esta premisa ni se corresponde en una parte de los casos y en último término las consecuencias de su aplicación practica producen el efecto contrario. Producen el efecto contrario, en cuanto se produce una transferencia de rentas entre arrendadores por una parte y entre arrendatarios por la otra parte.

Veamos, entre arrendadores:

se produce una transferencia de rentas de los caseros mas prudentes, que no alquilan sus viviendas, dejándolas fuera del mercado y que produce que haya un menor número de viviendas en alquiler, lo cual motiva y posibilita que los caseros mas valientes cobren una prima de riesgo, que se traduce en mayores precios o sea alquileres mas elevados.

La pregunta y repuesta es clara, ¿que es lo que hace, que un propietario no quiera alquilar una vivienda que no usa, pero que le cuesta un dinero en pagos de recibos ordinarios y extraordinarios de comunidad, de IBI, de luz, agua, reparaciones (de no uso, ej termo), de imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF…….Que los gastos se incrementen con el alquiler por el impago, los gastos judiciales, daños en el inmueble, daños emocionales por irritaciones………..

Entre arrendatarios:

se produce también una transferencia de renta de los inquilinos decentes a los indecentes, en cuanto se ven obligados a pagar alquileres mas elevados por culpa de los que no pagan o/y hacen otros daños malintencionados a la vivienda, ya sea sobre el continente o contenido de la misma.

Por tanto si vamos descomponiendo el análisis y pasamos del análisis arrendador versus arrendatario a caseros valientes versus caseros prudentes y inquilinos decentes versus indecentes, apreciamos en toda su crudeza el craso error del carácter tuitivo de la legislación arrendaticia de viviendas y la consiguiente necesidad de la libertad de autonomía de las partes contractuales para fijar el contenido de la relación jurídica arrendaticia.

Es el momento y hora de que se libere dicha legislación y los desahucios sean inmediatos no solo para la ocupación ilegal mediante denuncia policial, (como propone el PP), sino también para el impago de rentas, ya que de hacerse provocaría:

1- que miles y miles de viviendas que hay vacías en España y que les cuesta un dinero mantenerlas a sus dueños, se pondrían en alquiler incrementándose su numero.

2-como consecuencia del incremento de la oferta se produciría por el lado de la oferta una reducción de precios

3- ello afectaría a mejorar la capacidad de movilidad laboral que necesita nuestro aparato productivo

4- este mejor aprovechamiento del parque de viviendas generaría un uso mas eficiente de los recursos, incrementando la economía.

5-y las decisiones de inversión se realizarían bajo el paraguas de precios reales y no distorsionados, fundamentados en la libre concurrencia de miles y miles de arrendadores y arrendatarios en un mercado libre.

Francisco Anaya Berrocal en Málaga a 23 de febrero de 2019.