LA PLAZA DE HOYOS DE ESPARTEROS y EL HOTEL DE MONEO

 

Carta a la Gerencia Municipal de urbanismo de Málaga: LA PLAZA DE HOYOS DE ESPARTEROS y EL HOTEL DE MONEO

Existen reglas básicas que sobrevuelan cualquier norma jurídica, que informan a todo el ordenamiento jurídico y que son derechos civiles que brotaron con las revoluciones americana y francesa como que todas las personas son iguales ante la Ley y que los gobernantes y sus funcionarios han de actuar en el ejercicio de sus tareas conforme a la Ley, conforme a Derecho.

El ciudadano se descansa en estas reglas básicas, sabe que todo nuestro ordenamiento jurídico es tenido y sostenido por estas reglas básicas que trasciende lo jurídico para elevarse a lo moral y lo político. El ciudadano o vecino presupone que cuando se aprueba cualquier tipo de norma, del rango que sea y en cualquier materia como por ejemplo en urbanismo se cumplen estas reglas.

Estas reglas básicas se concretan en principios y valores que son superiores a la norma jurídica, que informan a la norma jurídicas, que sobrevuelan nuestro marco jurídico.

Acontece en el caso que nos ocupa, como son las obras realizadas en la plaza de hoyos de esparteros que han dado lugar a los aparcamientos subterráneos y al hotel de Moneo, que estas reglas básicas han sido vulneradas, que han sido violadas.

¿Por qué motivo a mí me permite GMU edificar en altura 3 plantas + ático y al hotel le permite 8 plantas + ático en la misma plaza de hoyos esparteros? ¿porque? ¿Cuáles son los fundamentos lógicos, racionales que amparan esta asimetría edificatoria? ¿Por qué desterramos la lógica del proceso urbanístico? ¿Por qué esa desigualdad de trato?

Políticamente la plaza de Hoyos Esparteros es insostenible, está ahí, presente, cierta, real y tangible como monumento a la asimetría urbanística y de trato, como degradación del político y del urbanista.

Nuestro local previo a las obras daba a ras de la acera para facilitar la entrada de minusválidos y esa acera estaba por encima del pavimento de la plaza; una plaza cuyo pavimento era plano y que por obra y magia de las obras consentidas por la GMU se muta en una plaza con una pendiente enorme, cuya inclinación recae sobre el lateral de la plaza donde ya existían edificios, que de la noche a la mañana se encuentran con este quebranto. ¿Cuáles son los motivos para esta inclinación? ¿tiene algo que ver la construcción de los aparcamientos? ¿Por qué beneficiar a unos para perjudicar a otros? ¿porque? Evidentemente este acto por si solo se define, por si solo se califica y evidentemente no hay estética sin ética.

Esta pendiente, dificultad la movilidad de personas sin visión, de las que van en sillas de ruedas….¿que clase de urbanismo es este? ¿para quien está hecho? ¿para el ciudadano o para intereses espurios e inconfesables? Este destierro de la lógica en el proceso urbanístico, es un atentado al sentido común.

Otro tanto acontece con el mobiliario urbano que en vez de ser repartido por la plaza, recae sobre el mismo lateral. ¿Dónde está la equidad? ¿O tal vez los bancos se han colocado para ajustar la pendiente a la acera? ¿estaban previstos los bancos? o¿ son invento y solución  a caídas de aguas y personas, cuando la función de un banco es el asiento?

Dicen que es legal, que se aprobó, que se abrió un período de información pública para oponerse…. Pero como puedes prever está inclinación y prever que técnicos y políticos den el visto bueno cuando tenían que velar por un urbanismo equitativo y simétrico en el trato con sus vecinos; está asimetría de trato no debe ser legal, no se puede legalizar semejante asimetría porque atenta no solo al sentido común, sino a los principios y valores que tiene y sostiene a nuestro ordenamiento jurídico, que está por encima de este atropello legal.

Las gerencias de urbanismo al clasificar y calificar los terrenos, al definir la ocupación, la edificabilidad, el volumen, el uso están determinado el valor de una propiedad, el contenido de propiedad consolidándose como bancos territoriales que ni se rigen por criterios de mercado, ni por criterios de salvaguarda de derechos civiles sino que son instrumentos que usan, mal usan y abusan para beneficio de terceros privados. La actuación realizada en la plaza de hoyos de esparteros refleja un modo de construir ciudad que es un atentado a derechos civiles básicos como la igualdad de todos ante la Ley sin privilegios por ser Moneo, hotels 10 o los sucesores de Braser y es un atentado al estado de derecho.

Por todo ello les expreso mi disconformidad, mi total oposición a la legalización de dichas obras, mi temor que mi local se inunde cuando arrecien aguaceros fuertes que acontecen en nuestra Málaga, que dicta mi sentido común independiente de cálculos técnicos y mi querer saber si las obras realizadas se ajustan estrictamente al diseño aprobado en la licencia de obras y no hay modificaciones.

No quiero bancos encima de mi fachada por el impacto brutal que supone y la consiguiente aminoración de valor y de renta, ni quiero ese doble acerado, sino que se restituya el pavimento de la plaza al estado previo a las obras.

Decirles que tras esperar mas de 20 años que se actuase en la plaza de hoyos esparteros al haber estado en barbecho urbanístico con el quebranto económico que supone, me dejan el local hundido con la consiguiente merma de valor.

Recapaciten y restituyan porque políticamente es insostenible y moralmente impronunciable.

Francisco Anaya Berrocal en Málaga a 9 de octubre de 2022.

 

CÁMARAS DE LA PROPIEDAD URBANA

Resulta que cuando se pacta un contrato de arrendamiento, el casero entrega un inmueble cierto, real y tangible desprendiéndose de su posesión a cambio de una promesa de pago, intangible e incierta, ya que el pago real y cierto se concreta habitualmente en el mes de renta inicial y la fianza. Para colmo, la cuantía de la fianza, sobre todo en inmuebles amueblados es irrisoria para cubrir los daños que se puedan producir.

Es un tracto sucesivo y dada la situación actual de inseguridad en el tráfico inmobiliario, la posición de debilidad y vulnerabilidad del arrendador es manifiesta y notoria; el arrendador no sabe si cobrará, pero el inquilino sabe que estará alojado, en este contexto las peticiones del arrendatario por excesivas y abusivas que sean suelen ser satisfechas por el arrendador para no enervar la relación contractual y poner en peligro el cobro de la renta. Así la mora en el pago no conlleva penalización como acontece en el sector bancario o con Hacienda¹.

El marco jurídico de este contexto es una Ley de arrendamientos urbanos (LAU) que en su exposición de motivos - y referido en particular a los contratos de alquiler de vivienda para alojamiento permanente- define a la parte arrendataria como la parte débil del contrato y la protege, debilitando aún mas al arrendador.

En este entorno jurídico y ambiental aparece el decreto gubernativo que impone que las renovaciones de precios que suelen estar indiciadas al IPC se indicien al IGC con la consiguiente aminoración de rentas en términos reales.

Con está acción gubernamental se secuestra la libre voluntad de las partes de un contrato cuando se establece un control de precios, hoy renombrado como precios dopados, beneficiando a una parte y perjudicando a otra en ese momento.

El efecto mas nefasto es que un contrato firmado es papel mojado, que no tiene validez lo que las partes acuerdan y pactan y el regulador ejerciendo potestades exorbitantes en el nombre de la mentira e intereses espurios que no generales interviene a su conveniencia.

Y digo mentira porque lo que produce la inflación es la devaluación monetaria y no la guerra de Ucrania. Imagínense que todo el dinero existente son 10 monedas de oro y que solo existen 2 bienes a comprar pan (1kg) y aceite (1l) y se pagan cada uno a 5 monedas de oro. Pasa un tiempo y hay una guerra y se paga 6 monedas de oro por el pan, lo que conlleva que para seguir pagando 5 monedas por el aceite, te tengas que inventar una moneda de oro que no existe y que por tanto es falsa, pero da el pego y circula y por eso suben los precios, porque hay mas monedas para pagar, pues de lo contrario el aceite valdría 4 monedas.

Los gobiernos cuando no pueden seguir emitiendo moneda falsa porque la cosa se va por los cielos trasladan los costes de su mal hacer a los mas débiles y que para el caso que nos ocupa son los caseros, que no pueden defenderse y ven como el precio marcado por su genero es rebajado por orden del gobierno, confiscando parte de su valor en el nombre de la solidaridad, en el nombre de la mentira y está, la mentira mata a la democracia.

El efecto y consecuencia es la reducción de genero ofertado y así se aminora la oferta de viviendas para su uso como alojamiento permanente, migrando a otros destinos como el turístico o simplemente a uso vacío. Se dejan de comprar inmuebles para renta y como destino donde colocar el ahorro.

La reducción de la oferta conlleva una subida de precios y así los arrendatarios se ven obligados a firmar contratos de arriendo con cuantías de rentas mas elevadas y por tanto obteniendo el efecto contrario que se quería lograr y es la subida de IPC o inflación, que querían evitar.

En definitiva se produce una transferencia de rentas univocas, por la que los arrendadores valientes o temerarios pactan unos mayores precios de alquiler o prima de riesgo que les posibilitan los arrendadores temerosos que mantienen sus propiedades vacías (hay miles y miles en España) y por la otra parte, la arrendataria, hay una transferencia de rentas de los inquilinos decentes que se ven obligados a pagar unas mayores alquileres por culpa de los arrendatarios indecentes que se aprovechan de la impunidad existente ya que o no pagan o mal pagan². Y digo “mal pagan”, porque el arrendatario no solo debe pagar la renta, sino también retornarla en buen estado como la recibió, ya que de lo contrario y ante la insuficiencia de la fianza, el propietario tendrá que invertir en su restauración para poder ponerla en alquiler de nuevo. Este hecho también produce subida de rentas, ya que tras malas experiencias parte de esos propietarios no vuelven a rentar las casas, disminuyendo la oferta o incrementando costes para su restauración.

Al criminalizar al casero como insolidario, que tiene mucho, que no arrima el hombro, y que tiene que contribuir a sortear la crisis se genera el marco ambiental necesario para legitimar el control de precios, expropiaciones temporales……ocultando la causa que produce la inflación y que es la falsificación de la moneda; aconteció con el solido romano, con el real de a ocho o ahora con el dólar y de rebote se destruye las bases necesarias del capitalismo (la libre formación de precios).

Este proceso recriminador se ve coadyuvado por el individualismo y falta de asociacionismo de los propietarios que tras la abolición de las Cámaras de la Propiedad Urbana como corporaciones de derecho público³ han quedado huérfana la defensa y fomento de los intereses de la propiedad urbana

La resurrección de las cámaras de la propiedad urbana como cámaras de compensación de la Propiedad Urbana que registrase los contratos de arriendo y sus pagos, de modo que el impago acarrease la expulsión inmediata de los moradores con la certificación acreditativa de impago o ocupación ilegal de la cámara en una comisaría de policía para su inmediato desalojo en menos de 48 horas resolvería la situación actual de inseguridad en el tráfico inmobiliario.

Con ello obtendríamos:

1- el pago de cuota obligatoria de los propietarios a la cámara quedaría compensado como mutualización del riesgo de impago.

2-liberaría recursos en la administración pública sectorial como el registro de contratos y depósitos de fianzas que pasarían a ser delegadas a las cámaras

3-liberaría recursos en la administración de justicia por juicios por impagos de rentas, ocupaciones ilegales, ejecuciones de sentencias….potenciando la autorregulación.

4-la potenciación de la libre autonomía colectiva e individual de las partes para llegar a acuerdos y resolver conflictos por la ejecución o interpretación de esos acuerdos

5-el rápido desalojo por impagos o ocupaciones incrementaría la seguridad de los propietarios y conllevaría un aumento sustancial de inmuebles que ahora están vacíos se pusieran en el mercado del alquiler que proporcionaría:

5a) aminoración de precios

5b) uso mas eficiente del parque inmobiliario: eficiencia

5c) aminoración de transferencias de rentas entre arrendadores (temerosos/temerarios) y entre arrendatarios (decentes/indecentes): equidad

5d) adapatación al mercado, ya que la movilidad laboral que se acrecienta, requiere de un incremento del parque de viviendas en alquiler para su realización y que hace incrementar la demanda.

Por otra parte dichas cámaras de la propiedad urbana y su consejo general podrían ser gestionadas por una DAO (organización autónoma descentralizada) por medio de un contrato inteligente (smart contrat) en una blockchain (cadena de bloques) u otra DLT. Dicho contrato inteligente albergaría que los fines, estructura y funcionamiento de las cámaras y su consejo fuese acorde a la Ley que las posibilitase y todo quedaría registrado de modo inmutable e incensurable.

Dicho contrato inteligente o la Ley por la que se constituyese albergaría también los intereses de los arrendatarios así como los del Fisco y la Administración Pública en general al favorecer la cooperación público-privada y gestionar las relaciones con la propia Administración Pública, entre miembros y entre usuarios.

En los casos de extrema necesidad o vulnerabilidad de los inquilinos, sería el Estado el que corriese con los gastos de los mismos y no como en la actualidad ocurre, que lo costean los particulares que les toca este quebranto; en cualquier caso su número descendería.

Decir que la solución no pasa por un incremento del parque de viviendas públicas de alquiler y si por el cumplimiento de las obligaciones de sus moradores y no solo las relativas al pago, ya que pese a cuantías módicas de renta, el impago en estos alquileres públicos es frecuente generándose procesos de desahucio.

Como resulta que estos son los desahucios mas complicados y violentos, dañando la imagen de los políticos de turno, genera que no se lleven a cabo así como se deje de promover dichas viviendas y transfiriendo dicho coste a los particulares. Efectivamente lo idóneo son medidas de fomento y no medidas de intervención y el fomento pasa por crear el marco jurídico e institucional que genere las condiciones necesarias para que la iniciativa privada supla este déficit.

1- De como fomentar el mercado de alquiler de viviendas. 08/12/2014 en franciscoanayaberrocal.blogspot.com

2- Por un mercado libre de alquiler de viviendas como alojamiento permanente. 24/02/2019 en franciscoanayaberrocal.blogspot.com

3- RDL 8/1994 de 5 agosto, se suprime las cámaras de propiedad urbana y su consejo superior como corporaciones de derecho público

Francisco Anaya Berrocal en Málaga a 1 de octubre de 2022.